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借名买房情形下的权属认定（二）
发布时间：2019-8-27 点击量：2166
借名买房的权属认定
（一）借名买房协议的效力认定
借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析，不能一概而论。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公共利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。
1.一般情况下，借名买房合同有效
我国对合同的效力问题做了相应的规定，要符合以下要素：1、当事人要有缔结契约的能力；2、意思表示没有瑕疵；3、契约的内容合法不违反公序良俗，有实现的可能性。同时，还要求合同内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，并且合同要符合相应的形式。借名买房合同大多涉及购买商品房的情况，签订合同的双方为具有民事权利能力与行为能力的适格主体，双方的意思表示自由且真实，合同的标的是确定的，合同内容合法有效，这种合同的效力不存在瑕疵，应该尊重双方当事人自由的选择。
随着社会经济的快速发展，房价不断攀高，国家为了抑制房价，打击投机炒房行为，国务院从2009年到2013年出台了各种限购措施，如2010年的国十条与2011年的国八条房地产调控措施，都体现了国家对房地产市场的有效管理。在这种限购的情况下，许多炒房人就借用他人的名义再次买房。那么实际购买人与名义登记人签订的借名买房合同是否有效呢？有两种观点，一种观点认为，实际购买人的行为只是违反了国务院以及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反法律法规的效力性强制规定，故二者签订的借名买房合同是有效的；另一种观点认为，在限购令下实际购买人已经丧失再次购买房屋的资格，实际购买人借用他人的名义购房，损害了社会公共利益，扰乱了房地产市场交易秩序，使得真正需要购房的人无法满足购房需求，故二者签订的借名买房合同是无效的。笔者赞成第一种观点，认为违反限购令达成的借名买房合同效力不受影响，应该得到法律的承认。因为，国家实施限购令是为了减小市场需求，改变房地产市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理引导投资，避免通货膨胀，促进房地产市场健康发展，在一定程度上能够实现社会的公平正义，有效解决社会民生问题；实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资方式出了问题，不符合国家的管理规定，没有损害国家及他人利益，而且，为了维护房地产市场交易秩序，保护国家的经济安全，也不能直接认定借名买房合同无效。
另外，一些实际购买人想要投资房地产，但又觉得国家的购房税收偏高，于是借他人之名购买房屋，以便获得更多的税收优惠。在这种情况下，实际购买人与名义登记人之间的借名买房合同属于采取一定手段合理规避国家税收规定，没有违反法律法规，没有损害社会公益，更没有破坏社会公共秩序，双方按照规定补缴税费后，应认定为有效。
2.严重规避法律、政策的借名买房合同无效
实践中，双方当事人为了非法目的，恶意规避法律，破坏国家房地产政策的借名买房合同应属于无效的情形，情节严重的构成刑事犯罪。如实际购买人为将自己的贪污所得、受贿所得等非法收入转变为合法收入，与他人签订借名买房合同，把自己用灰色收入购买的房屋登记在他人名下，出名人明知其购房款为犯罪所得而帮助借名人隐瞒的，这种行为已经远远超出了民事范畴，不能用借名买房合同是否有效解决问题。两者的行为都触犯了我国刑法，其中实际购买人构成相关的上游犯罪，出名人构成洗钱罪，应没收所购房产。
此外，借名购买经济适用房所签订的合同应认定为无效，原因在于其严重不利于国家保障性住房政策的实施。根据相关法律规定，合同被认定为无效后，双方应返还财产、不能返还或没必要返还的要折价补偿、有过错的要赔偿损失。无效合同自始无效，且当然无效。无效合同是违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益的合同，无需当事人主张，法院在审理过程中发现合同存在无效的情形就可以认定。法院在审理借名买房纠纷中，发现借名买房合同违反国家经济适用房规定的，即使当事人没有主张该合同无效，依然可以直接认定借名买房合同无效。借名买房合同无效后，法院直接确认名义登记人为涉诉房屋产权人，若因名义登记人的过错给实际购买人造成损失的，名义登记人需要承担损害赔偿责任，而且实际购买人可以要求名义登记人返还不当得利，用以弥补自己的购房损失；若名义登记人不愿意获得涉诉房屋产权或者存在严重过错的，所购房屋需要返还开发商或者房屋出卖人，开发商或出卖人需要返还价款及利息，之后，开发商或出卖人可以再次将涉诉房屋出售给符合资格的对象，并且不会对开发商或出卖人的交易安全产生威胁，有利于实现经济适用房的合理分配。
（二）借名买房权属认定的考虑因素
1、合法情况下的房屋权属认定
合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提，因此，在没有善意第三人参与的情况下，实际购房可以根据物权法第33条的规定，请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情况。
（1）不涉及第三方利益的情况
从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。
司法实践中，应当从以下四个方面几项认定，来确定真正权利人。
①涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管。
房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。
②涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。
依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。
③涉诉房屋由谁长期支配使用。
相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据，证明了相关房屋一直由其居住，并进行了装修，而借名方对此不能作合理解释，可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。
④房屋出卖方的证明。
房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。出资方如能在以上四个方面提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不涉及违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
（2）涉及第三方利益的情况
当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。
2、非法情况下的房屋权属认定
如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，就应当认定其行为无效。规避法律的行为从外部表现看没有违反法律，当规避了法律的强制性规定。规避法律的行为本身虽缺乏合法性的基础，但并不能当然否认其效力，而应对其行为的目的、内容以及后果综合分析，作出判断。如果行为在目的、内容、后果上是违法的，就认定其行为违法。
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